주택임대사업자 등록 장단점

카테고리 없음 2019. 11. 15. 10:51

주택임대사업자 등록 장단점

주택으로 월세를 받으면서 소득을 올리는 분들이라면 임대사업자 등록 고민을 해본적이 있을텐데요. 우리나라는 부동산에 대한 법이 자주 변경하는 경향이 있어서 고민하는 분들을 위해서 주택임대사업자 등록 장단점 정리를 해보았습니다. 어떤 일을 결정하거나 시작할때 장단점을 잘 비교해보고 본인에게 맞는 선택을 하는게 중요합니다.

주택임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법 제 5조에 따라 등록한 사람을 말합니다. 여기에서 또 한간지 민간임대주택에 대해서도 알아보아야겠죠.

임대 목적으로 제공하는 주택으로 임대사업자가 법령에 따라서 등록한 주택을 말하는데요. 취득 유형으로는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택이 있습니다.

임대사업자 등록 장단점 중에서 세제 혜택이 가장 큰 장점으로 꼽히고 있습니다. 세제혜택은 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세로 나누어서 살펴 볼 수 있습니다.

임대사업자 등록 장단점 중에서 가장 중요하다고 생각되는 임대소득세부터 살펴보겠습니다. 수도권 및 수도권 도시지역의 경우에 전용면적 85m2 이하는 30% 감면, 공공지원, 장기일반이라면 전용면적 100m2 이하는 75까지 최대 감면이 가능합니다.

하지만 약간의 조건이 따르는데요. 임대개시일 당시에 기준시가 합계액이 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 해당합니다. 임대사업자 등록시 필요경비율 60%, 공제금액 400만원으로 미등록과 비교해보면 필요경비율 50%에 공제금액 200만원 입니다.

지방세는 주택을 소유할때 발생하는 취득세와 재산세가 포함되는데요. 취득세는 공동주택 및 주거용 오피스텔 전용면적이 60m2 이하의 경우 감면 혜택을 받을 수 있어서 취득세가 200만원 초과할 경우 85% 감면이 가능합니다.

전용면적 85m2 이상의 경우에도 취득세 감면을 받을 수 있지만 이때는 8년 이상 자아기임대목적으로 20호 이상 취득한 경우에만 해당합니다.

임대사업자 등록 장단점 확인을 하고 있는데요. 아무래도 세금 부분은 조금 복잡하고 쉽게 이해가 어려운 부분이긴 합니다. 재산세 역시 전용면적에 따라서 세금 감면을 받을 수 있습니다.

60m2 이하 단기임대는 최대 50%, 공공지원, 장기일반의 경우에는 최대 85%까지 감면을 받을 수 있고 이때는 2세대 이상 임대목적으로 등록을 해야만 합니다. 다가구 주택도 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

임대사업자 등록 장단점으로 양도소득세가 결정을 하는데 가장 핵심적인 요소인 경우가 많습니다. 장기임대주택 요건을 갖추면 양도소득세 혜택을 많이 볼 수 있는데요. 임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억 이하이며 의무임대기간 8년을 유지면서 임대료 증가율이 연 5% 이내여야 합니다.

이외에도 임대사업자 등록 장단점 중에서 종합부동산세와 건강보험료 혜택을 받을 수 있습니다. 건보료는 2020년 말까지 등록하면 연 2,000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 감면을 받을 수 있습니다.

임대주택으로 등록하면 종부세 과세 대상에서 제외가 됩니다. 물론 충족 요건이 있는데요. 임대 개시일 시점 수도권 6억원 이하 임대기간이 8년 이상이어야 적용되며 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 합니다.

지금부터는 임대사업자 등록 장단점 중 단점에 대해 알아보겠습니다. 가장 큰 단점으로 4 또는 8년 이라는 긴 임대의무기간입니다. 특히 세금 혜택이 8년 이상에 집중되어 있다는 점입니다. 4,년, 8년이라는 약정 임대기간 이전에 주택을 처분하면 감면된 세금 추징이 되고 과태료 부과도 이루어 집니다.